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建设工程价款优先受偿权的实现
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【关键词】建设工程  优先受偿权  执行
【案例核心价值】《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)中明确规定:人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。所以,可以依据该《批复》,认定建设公司抵顶行为是实现其优先受偿权,该权利与农行的抵押权并不冲突,只是更优先于抵押权受偿,也并没有否定抵押权的效力,且建设公司已经依据生效法律文书实际取得抵顶房屋所有权,所以应当给予建设公司办理产权转移登记。
 【相关法条】
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定:(1)人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权;
(2)消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人;
(3)建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬,材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失;
(4)建设工程承包人行使优先受偿权的期限为6个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
《合同法》第286条:发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿
【基本案情】
申请执行人:某建设公司
代理人:山东百灵律师事务所
被申请执行人:某置业公司
受理法院:某市中院
2009年,建设公司因两个施工合同分别起诉置业公司,要求置业公司支付欠付的工程款,法院受理后一并调解,双方就两个诉讼一并达成调解协议。调解协议对置业公司以建设公司施工的工程相应房屋抵顶工程款,建设公司对抵顶房屋有优先受偿权以及具体的调解方案进行了明确,法院根据调解协议制作了调解书:1、扣除各项费用后,置业公司应向建设公司支付的工程款数额为2500万余元;2、签收调解书当日(2011年6月7日)置业公司以银行转账方式向建设公司支付650万余元;3、剩余款项置业公司以34套房产折价抵顶,其中包含住宅3000余平方米,商业网点900平方米;4、调解书生效之日(2011年6月7日)抵顶房屋的所有权归建设公司所有,置业公司协助建设公司及建设公司指定人员办理所抵顶房产的各类变更登记手续。
该民事调解书生效后,置业公司向建设公司转账支付了650万余元,交付了抵顶房屋,并配合建设公司及建设公司指定人员办理了抵顶房屋中的5套房屋的产权证书,其余29套未办理。
建设公司在执行过程中,发现置业公司抵顶的相关房产均有在建工程抵押、部分房产被某区法院查封,部分房屋已经备案或过户至他人名下。
【律师代理】
建设公司在此种情况下委托百灵律师来处理本案执行程序。本案代理主要分为以下几个阶段:
一、前期分析论证
百灵律师针对委托人抵顶房产的效力进行了分析:在本案的诉讼过程中,在人民法院主持下,建设公司与置业公司达成调解协议,中院根据调解协议内容制作的民事调解书已经将建设公司享有优先受偿权的房屋折价抵顶给建设公司,按照我国《物权法》第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。建设公司享有所抵顶房屋的所有权,抵顶房屋的所有权在调解书生效之日即归建设公司所有。因此对于本案的强制执行,是为履行该调解书中办理房屋所有权证书的内容,不影响房屋所有权(物权)已经归属于建设公司的法律事实。
根据法律规定,建设工程优先受偿权优先于抵押权等。建设公司与置业公司通过协议折价抵顶房屋的行为,正是行使、实现建设工程优先受偿权的行为。建设公司在2011年6月7日就取得抵顶房屋的所有权,并由法院以生效法律文书确认,而某市中级人民法院对置业公司与农行的民事调解书确认了该案件农行在抵押限额4000万元范围内享有优先受偿权,并没有否定建设公司对抵顶房屋的所有权,农行仍可以在建设公司房屋之外继续在4000万元范围内行使优先受偿权,二者并不冲突。委托单位也认可了代理人的观点。
二、了解当前房产现状
 1、办证情况
诉争项目于2008年全部竣工后陆续办理产权证书,现该项目全部已经办理了房屋的初始登记(开发商大证),但由于有抵押登记,在办理转移分户的产权证书(业主小证)时需注销抵押登记。
据了解某区住建局,该项目已经为很多业主办理了转移分户的房产证,在办理前都是由抵押权人农业银行申请注销抵押登记。
2、执行难点
置业公司协助履行办证手续的问题;某区法院因一宗案件查封了置业公司的名下的80多宗房产(其中包含部分抵顶给建设公司的19套房产),某区法院解释是因为置业公司的房产有在建工程抵押,因此本案执行人申请查封多套房产才能有可能保证其自身权益,且置业公司并未提起异议;农行的在建工程抵押权纠纷案件在中院执行过程中,中院的民事调解书确认农行对于置业公司的房产在抵押限额4000万元范围内享有优先受偿权;部分房屋被置业公司另行出售并已办理产权证书或备案登记的问题。
三、律师工作
1、协调某区法院对19套房产办理解封
我所律师当面与查封建设公司抵债房产的某区法院执行法官进行了沟通,提出建设公司享有抵债房产的物权,且当时的抵债行为是建设公司行使、实现建设工程优先受偿权的法律行为,某区法院因执行其他案件而查封建设公司房产是错误的,并提交了相关法律规定。我们后来又提交了执行异议申请,经与法官沟通,某区法院解除了对房产的查封。
2、协调中院查封已解封的房产并由建设公司优先受偿
代理人向中院提交了如下意见: 关于建设公司该房产因办理产权转移登记与农行抵押登记发生的冲突,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)中明确规定:人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。所以,可以依据该《批复》,认定建设公司抵顶行为是实现其优先受偿权,该权利与农行的抵押权并不冲突,只是更优先于抵押权受偿,也并没有否定抵押权的效力,且建设公司已经依据生效法律文书实际取得抵顶房屋所有权,所以应当给予建设公司办理产权转移登记。在中院给建设公司办理房屋产权转移登记过程中,农行提出了排除执行异议。代理人为了更加清晰的表达代理意见,运用了诉讼可视化思维,将建设公司的优先受偿权与农行的抵押权进行了对比,如下表:

 

 

建设工程价款优先受偿权的实现

 

代理人的观点得到中院支持,该案房产已经给予执行。
【律师建议】
本案是百灵律师代理的通过法院调解书形式确认了建设工程价款优先受偿权,并明确了欠款数额和抵顶房屋的明细,确认了施工企业对抵顶房屋的所有权。后执行过程中,因开发商未配合办理房产证,施工企业申请强制执行。因涉及到其他法院的查封、银行的抵押权,经代理律师的不懈努力,正确运用优先受偿权的维权武器,最终执行法院支持了施工企业的优先受偿权的观点,保证了施工企业的利益。
根据合同法286条的规定,承包人实现建设工程价款优先受偿权的途径和方式有两种:承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
1、协议折价:协商将工程折价,以取得房屋的所有权形式来抵顶工程款,这种方式可以在抵顶协议中约定由开发商直接与施工单位指定的第三方签订房屋买卖合同并办理过户至第三方名下,实现将房屋尽快变现同时减少税费的作用。不足之处是由于签订抵顶协议时无法通过合同备案或登记等来公示权利,可能会出现开发商一房二卖或者将房屋抵押等行为影响抵房协议的执行效力。
2、对于申请法院拍卖的情况,必须经过司法程序确认优先受偿权并通过拍卖程序实现债权,优点是通过司法程序具公示效力,能确保权利排除其他权利,并可能通过拍卖收回现金,缺点是时间成本可能较高。但此程序最终可能因为三次拍卖流拍而以房抵债,目前基本为法院办理此类案件执行的主要方式。
根据物权法的相关规定,未经登记公示,不能当然取得物权。结合本案在执行过程中遇到的相关问题及波折,在目前的法律框架及执法环境下,为确保施工企业的利益,百灵律师建议通过诉讼程序取得生效法律文书确认施工企业的工程价款优先受偿权,进而通过法定程序取得房屋所有权。由于近几年虚假诉讼等情况的不断出现,对于当事人自行达成的以房抵债协议,要求法院制作调解书或确认抵顶协议效力的,法院一般不予确认。对于施工企业确认优先受偿权的案件,法院可能仅在法律文书中确认债权的数额以及在该数额范围内对建设工程价款享有优先受偿权,不再直接确认以房抵债协议的效力,在此也提醒施工企业在实现建设工程价款优先受偿权时对此充分注意,尽可能通过法律认可的方式实现权利,切实保护自己的合法权益。

 
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